Les SCPI ont le vent en poupe, le nouveau report de versements en 2022 devrait tutoyer les 10 milliards d’euros. Alors que le marché immobilier résidentiel est promis à une atonie certaine dès 2023, le marché de l’immobilier d’entreprise, celui visé essentiellement par les SCPI, ne montre aucun signe de faiblesse. Ce level renforce ainsi l’attractivité des investissements en components de SCPI. Cet article concerne les épargnants disposant d’un capital disponible conséquent, propriétaire de leur résidence principale, à la recherche d’une stratégie optimale afin de se constituer de revenus réguliers (assimilés à des “rentes immobilières”) through la pierre-papier (SCPI).
Rentes immobilières, une fiscalité pesante
Le gouvernement a fait des “rentes immobilières” une lutte politique en renforçant fortement l’imposition aussi bien des loyers perçus que ceux portant sur les droits de propriété des biens. La pression fiscale sur les “rentes immobilières” sont telles que la stratégie de détention d’un logement pour le mettre en location n’est plus pertinente. Le rendement est devenu trop faible. La fiscalité sur les loyers, l’envolée de la taxe foncière et le plafonnement des loyers appliqué dans davantage de villes d’années en années, poussent logiquement les épargnants avisés vers la pierre-papier. Investir dans des components de SCPI permet de percevoir un rendement plus attractif, sans avoir les inconvénients d’une détention d’un bien immobilier en direct. Toutefois, là encore, la fiscalité portant sur les revenus distribués des SCPI reste forte. C’est pourquoi des optimisations restent possibles, notamment lors de la part de structure de son portefeuille de SCPI.
SCPI Européennes : une fiscalité engaging
Fiscalité des revenus de SCPI
En France, les revenus issus de SCPI dont le patrimoine immobilier est situé en France sont imposés et soumis aux prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2%. Les revenus de SCPI tirés de patrimoines immobiliers hors de France, au sein de l’Europe, bénéficient d’un double effet fiscal avantageux : l’utility de la fiscalité locale du pays et l’absence de l’utility des prélèvements sociaux français. En effet, au sein de l’UE, il n’existe pas de double imposition. Des conventions fiscales entre les différents pays membres permettent soit d’appliquer la méthode du crédit d’impôt (cas avec l’Allemagne, l’Espagne, ou encore l’Italie), ou soit l’utility de la méthode du taux effectif (cas avec la Belgique, le Portugal, la Finlande, l’Irlande ou encore les Pays-Bas). Par exemple, le taux d’imposition des revenus immobiliers pour l’Allemagne est 15,825%. Le crédit d’impôt équivalent viendra donc abaisser d’autant la fiscalité portant sur les SCPI investies en Allemagne pour un contribuable français. Le rendement world internet fiscal s’en trouve ainsi augmenté, d’autant plus que, dans ce cas, ces revenus ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux.
SCPI : différentes stratégies
Les SCPI sont des investissements de lengthy terme. L’investisseur souscrit des components pour les conserver, et en tirer des revenus réguliers, pouvant être assimilés à une rente, through les revenus distribués par les SCPI. Toutefois, l’épargnant a le choix de son mode de détention de ses components. Il peut soit investir en direct, et détenir ainsi ses components de SCPI sur un compte-titres, ou bien investir sur des components de SCPI through un produit financier, de sort Assurance-Vie ou PER. Ces derniers offrent des avantages liés à leur propre fiscalité, en apportant cependant quelques limitations.
Différents modes de détentions des components
| Stratégies immobilières | Avantages | Inconvénients | |
|---|---|---|---|
| Investir sur des components de SCPI en direct (compte-titres) en pleine propriété | Giant choix de SCPI, financement through le crédit doable | Intégration à l’assiette imposable de l’IFI, risque de non liquidité en cas de souhait de revente rapide des components. | |
| Investir sur des components de SCPI through l’assurance-vie ou PER | Suppression du risque de non liquidité des components, choix réduit de SCPI éligible, absence de recours au crédit | Frais de souscription plus élevés qu’en direct et/ou revenus moindres (commissions de l’assureur) selon les assureurs, sauf exception (1) | |
| Investir sur des components de SCPI en nue-propriété pour viser une pleine propriété en retraite | Recours au crédit doable, effet tunnel IFI (durant le démembrement temporaire) | Choix de SCPI réduit, aucun revenu perçu durant toute la durée de la nue-propriété, obligation de conserver ses components jusqu’à la fin du démembrement temporaire, détention des components through assurance-vie/PER très difficile | |
| SCPI Avantages et inconvénients des différents modes de détention et non pas des SCPI. (1) : CORUM LIFE est un contrat d’assurance-vie permettant d’investir sur des components de SCPI aux mêmes circumstances qu’une détention des components en direct (frais de souscription identiques et 100% des reversements des revenus des components). Il n’y a pas de frais liés au contrat, pas de frais d’entrée, ni d’arbitrage de gestion ou de sortie.). | |||
Le saviez-vous ? Contrairement aux idées reçues, les frais de souscription de components de SCPI, tout comme le niveau de revenus reversés à l’assuré (assurance-vie/PER) ne sont pas forcément différents de ceux appliqués lors d’une souscription de components de SCPI en directe.
Étude d’un cas concret
Denis, 55 ans, est indépendant (TNS). Epargnant averti, il a déjà mis en place une épargne retraite through un PER. Il est assujetti à l’IR à la tranche marginale de 30%. Denis possède un capital de 120.000€, issu d’une vente d’un bien immobilier locatif. Cette vente faite suite à sa revue de la rentabilité réelle de son investissement, qui était moribond (proche des 2%). L’envolée de la taxe foncière, ainsi que le plafonnement du loyer l’a conforté dans sa décision de se séparer de la détention en direct de tout bien immobilier locatif. Se pose la query de l’utilization d’une partie de ce capital disponible, soit 100.000 euros. Souhaitant prendre sa retraite dans 9 ans, Denis a effectué les simulations fournies par info-retraire.fr concernant sa future pension. Peu rassuré par le résultat obtenu, il souhaite que ce capital soit exploité afin de lui servir des revenus réguliers, une “rente immobilière” en quelque sorte. Toutefois, il ne souhaite pas aliéner son capital, et n’est pas favorable à la notion d’une rente viagère versée through un produit assurantiel (rente PER ou assurance-vie par exemple). Ce capital de 100.000 euros ne lui procurait qu’une rente mensuelle de 280 euros brut through une rente viagère. Il préfère donc étudier les pistes d’un investissement en components de SCPI et ainsi pouvoir transmettre ce capital à son décès à ses héritiers.
SCPI CORUM ORIGIN
Denis opte pour la SCPI CORUM ORIGIN. Son choix, purement personnel et arbitraire, s’est forgé sur l’historique des performances de cette SCPI. Figurant parmi les plus rentables du marché sur ces 10 dernières années, le rendement 2022 pourrait dépasser son objectif de 6% (non garanti) internet de frais de souscription et gestion.
Le saviez-vous ? Les revenus de la SCPI CORUM ORIGIN sont issus à 95% de revenus locatifs de biens situés hors de France, en Europe. La SCPI CORUM ORIGIN bénéfice de l’attrait des SCPI européennes, et de la double réduction fiscale. Ainsi, ce ne seront que 5% des revenus de la SCPI CORUM ORIGIN qui resteront intégralement soumis à la fiscalité française et à l’utility des prélèvements sociaux.
L’épargnant sait que les performances passées ne présagent rien de celles à venir, mais CORUM L’EPARGNE 🅿 ayant montré une transparence remarquable sur la state of affairs économique de ses SCPI lors de la crise sanitaire 2020/2021 réconforte cet épargnant sur la capacité de CORUM AM à traverser les potentielles nouvelles crises à venir.
Quelle mode de détention choisir ?
Pour Denis, compte-tenu de son objectif principal, percevoir une rente immobilière une fois sa prise de retraite effectuée, bénéficier de revenus durant ses dernières années de vie energetic ne servirait à rien. En effet, de par son niveau d’imposition, les revenus issus de components de SCPI seraient imposés au taux de 30% + 17.2% soit 47.2%. Peu d’intérêt.
Démembrement en nue-propriété
En revanche, si Denis investit sur des components de SCPI CORUM ORIGIN en nue-propriété temporaire sur une durée de 9 années, cette optimisation sera bénéfique à plus d’un titre. En effet, compte-tenu des clés de répartition nue-propriété/usufruit portant sur la SCPI CORUM ORIGIN, pour un capital de 100.000 euros en nue-propriété, cet épargnant pourra souscrire davantage de components, soit 127 components au lieu de 88 components en pleine propriété au prix actuel de la half.
La SCPI CORUM ORIGIN est accessible en démembrement temporaire.
Le prix d’une half de la SCPI CORUM ORIGIN, en pleine propriété, est actuellement de 1 135,00 €.
| Démembrement temporaire SCPI CORUM ORIGIN | Durée du démembrement (années) | Clé de répartition en Nue-Propriété (%) | Prix half en Nue-Propriété | Remise/décote en €/half |
|---|---|---|---|
| three | 85.00 % | 964.75 € | 170,25 € |
| four | 82.00 % | 930.70 € | 204,30 € |
| 5 | 78.00 % | 885.30 € | 249,70 € |
| 6 | 76.00 % | 862.60 € | 272,40 € |
| 7 | 73.00 % | 828.55 € | 306,45 € |
| eight | 71.00 % | 805.85 € | 329,15 € |
| 9 | 69.00 % | 783.15 € | 351,85 € |
| 10 | 67.00 % | 760.45 € | 374,55 € |
| 11 | 65.00 % | 737.75 € | 397,25 € |
| 12 | 63.00 % | 715.05 € | 419,95 € |
| 13 | 62.00 % | 703.70 € | 431,30 € |
| 14 | 61.00 % | 692.35 € | 442,65 € |
| 15 | 60.00 % | 681.00 € | 454,00 € |
| 16 | 59.00 % | 669.65 € | 465,35 € |
| 17 | 58.00 % | 658.30 € | 476,70 € |
| 18 | 57.00 % | 646.95 € | 488,05 € |
| 19 | 56.50 % | 641.28 € | 493,73 € |
| 20 | 55.00 % | 624.25 € | 510,75 € |
Pourquoi un démembrement sur 9 ans ? Cet épargnant souhaite prendre sa retraite à l’âge de 64 ans, et étant âgé de 55 ans, l’effet “tunnel” à mettre en place est donc de 9 années. Il ne doit recevoir la pleine propriété de ses components qu’une fois sa retraite prise. Ainsi, les revenus de ces components lui seront versés et sa “rente” sera mise en place.
Pour un capital disponible de 100 000 euros, l’épargnant peut souscrire 127 components de la SCPI CORUM ORIGIN en nue-propriété through
un démembrement temporaire de 9 années. Le montant actual de sa souscription sera lors de 99 460,05 euros.
La valeur équivalente de ces 127 components en pleine propriété est de 144 145,00 euros. La clé de répartition, pour un
démembrement temporaire sur 9 ans étant de 69.00%. Le complete de la décote (ou remise) est donc de 44 684,95 euros, en contrepartie de l’absence de notion de revenus durant ces 9 années. Au bout des
9 années, l’épargnant recevra la pleine propriété des components et commencera à percevoir les revenus versés de ses components.
127 components au lieu de 88
Une fois la prise de retraire effectuée, avec ses 127 components, l’épargnant pourra ainsi espérer obtenir un rendement de 6% internet de frais de souscription et gestion annuel (objectif de la SCPI), ce qui fait 7.200 euros brut de “rente immobilière” par an, soit 600 euros brut par mois. Ce montant est à mettre en regard avec les 280 euros bruts versés par une rente viagère. Consideration toutefois aux comparaisons hâtives. Une rente viagère bénéficie d’une garantie à vie qui n’existe aucunement dans le cadre de mise en place de revenus réguliers through les SCPI.
Il convient également de remarquer que le choix de la SCPI est necessary. Il est rappelé par ailleurs que multiplier les lignes de SCPI n’est aucunement un facteur de réduction des risques. Cette dernière n’est efficient que through la réduction du montant investi sur chacune des lignes.
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- Risque de perte en capital : le prix des components de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des components de SCPI dépend des circumstances du marché de l’immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
- Risque de rendement : aucun rendement n’est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
- Risque d’illiquidité : En achetant des components de SCPI en direct, vous n’êtes pas sure de pouvoir les revendre. Ce risque est d’autant plus élevé en cas de souscription de components de SCPI en démembrement (il est alors inconceivable de revendre ses components avant l’échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l’immobilier, même en pleine propriété de vos components de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos components (hormis investissement through un contrat d’assurance-vie, l’assureur prenant à sa cost ce risque de illiquidité).
- Risque de crédit : le financement de components de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n’ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout second.
- Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de components de SCPI peuvent être impactés par l’évolution du cours des devises.
